沖抵工程款所購房屋可排除強制執行

　房地產開發企業拖欠工程款，施工方在催討工程款無果的情況下，通常會選擇接受以較低的價格購買該房地產開發企業的樓盤，用以沖抵工程款。這種情況下，如果房地產開發企業遇到債務糾紛，法院能否執行用以沖抵工程款的房屋?購買“工抵房”的施工方的權益能否得到保障?

　　沖抵工程款購得房屋面臨法院強制執行

　　某房地產開發企業開發建設商品房項目，某工程公司為該項目土建、水電安裝工程的施工方。因某房地產開發企業拖欠工程款近700萬元，雙方經協商后簽訂《協議書》，約定某房地產開發企業將該項目中15套房屋作價733萬元抵償拖欠的工程款，房屋價款超出拖欠工程價款的部分，由某工程公司支付給某房地產開發企業。協議明確，某工程公司可以將抵償的房屋出售，某房地產開發企業將配合購房人辦理權屬證書。同時，《協議書》的附表中明確了15套房屋的房號、面積和價格等具體細節。

　　《協議書》簽訂后，某房地產開發企業將用于抵付工程款的15套房屋的鑰匙交給了某工程公司。雙方同時簽訂了《商品房買賣合同》，合同中約定某工程公司購買《協議書》附表中約定的15套房屋，房屋價款與《協議書》附表中的約定一致。某房地產開發企業根據《商品房買賣合同》開具了銷售不動產統一發票。

　　后來，因借款合同糾紛，某投資公司將某房地產開發企業訴至法院，案件審理過程中，某投資公司申請訴訟財產保全，法院作出裁定，對某房地產開發企業所持有的包括上述15套房屋在內的房產、股權等財產予以查封。對于法院的這一裁定，某工程公司提出執行異議，要求終止對于上述15套房屋的執行。

　　是否屬于普通債權范圍 能否適用民事強制執行

　　一審法院指出，民事強制執行中應對無過錯買受人的物權期待權進行保護，通過賦予其優于普通債權的權利層級保護方式給予優先保護。也就是說，在同是債權的情況下，購房人的債權因為是先履行的債權而應當得到優先保護。無過錯的買受人對物權的期待權應當特殊保護。

　　根據《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：第一，在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;第二，在人民法院查封之前已合法占有該不動產;第三，已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行;第四，非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

　　一審法院審理認為，某工程公司與某房地產開發企業因為之前存在建筑工程施工合同關系，且某房地產開發企業拖欠工程款未支付，雙方通過協商一致采用以物抵債的方式消滅拖欠工程款的合同之債，由此訂立《商品房買賣合同》，并按照合同約定的價款以金錢債權抵償合同價款，可以作為履行付款義務的一種方式，不違反法律規定，也不影響國家、集體和他人的合法權益，法律上應予以認可。《商品房買賣合同》作為依法成立的合同，對雙方均發生約束力，雙方只需按照合同約定履行則可以最終完成以物抵債的約定并實現物權變動。

　　但是，某工程公司在《商品房買賣合同》成立后，并未主動行使合同權利和履行買受人的義務，說明某工程公司最根本的目的是處置約定的抵償房屋以實現債權，其本意并非購買房屋。因此，一審法院認定，某工程公司對于房屋的合同權利是真實的，但因自身的原因造成權利的不完整，不足以排除人民法院強制執行。

　　實為建設工程價款 優于抵押權和債權

　　某工程公司提起上訴，主張建設工程價款優先受償權。某工程公司稱，案件涉及的15套房屋為某房地產開發企業用于抵償拖欠的工程款，應該適用于建設工程價款享有優先受償權的規定，而建設工程價款優先受償權應該優先于抵押權和其他債權。

　　二審法院認為，根據當事人行為時有效的《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定，在發包人逾期不支付工程價款的情形下，承包人既可以通過法院拍賣程序就建設工程拍賣價款優先受償，也可以通過與發包人協商的方式將建設工程折價抵償。《最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復》也認為：建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權。

　　某工程公司承建了某房地產開發企業開發的商品房項目的土建、水電安裝工程，某房地產開發企業欠付某工程公司該工程項目的工程款，雙方簽訂《協議書》，約定以案件涉及的15套房屋作價抵償欠付的工程款，后某工程公司與某房地產開發企業就案件涉及房屋簽訂《商品房買賣合同》，某工程公司以沖抵工程款的方式購買案件涉及房屋，其實質是通過協商折價抵償實現某工程公司就案件涉及房屋所享有的建設工程價款優先受償權。

　　二審法院裁定，某投資公司對某房地產開發企業享有的是普通借貸債權，而某工程公司作為工程項目的承包人對案件涉及房屋享有建設工程價款優先受償權，應優先于某投資公司的普通債權得到受償。案件涉及房屋系工程款債權的物化載體，此案件不適用《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》，某工程公司就案件涉及房屋享有的權利足以排除人民法院的強制執行。